jusbrasil.com.br
30 de Março de 2020

Multa por quebra de contrato de locação. Como devo calcular?

Bruno Cardoso, Advogado
Publicado por Bruno Cardoso
há 3 anos

Multa por quebra de contrato de locao Como devo calcular


Assinar um contrato de locação de imóvel normalmente impõe um compromisso envolvendo inquilino, proprietário e (às vezes) imobiliária. Se tudo corre bem, perfeito! Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, não é mesmo? Nesse contexto, pode ser preciso encerrar o contrato antecipadamente.

E é para saber lidar com esse tipo de situação que você deve acompanhar agora mesmo nosso post! Você sabe como deve ser calculada a multa por quebra de contrato de locação de imóvel? Aprenda já o que é preciso saber e não seja mais lesado por locadores e imobiliárias!

1. MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO

Importante ressaltar que falaremos de MULTA por antecipação do fim do contrato sempre que houver um contrato de locação por prazo DETERMINADO.

Saiba que a lei 8.245/91 NÃO determina um valor ou um percentual de multa, quem determinará tal situação quantitativa é o CONTRATO firmado entre as partes.

O art. da Lei 8.245/91 assim dispõe:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Dessa forma, o dispositivo legal acima possui as seguintes implicações:

2. MULTA APENAS EM CONTRATOS POR PRAZO DETERMINADO

Significa que a multa por “quebra de contrato” em relação ao PRAZO, só será admitida quando o contrato estipular o período em que aquela locação vigorará.

3. O LOCADOR NÃO PODE REAVER O IMÓVEL

Perceba que a restrição é referente aos contratos firmados POR ESCRITO e com PRAZO DETERMINADO. Ainda assim a lei estipula que ocorrendo as situações previstas no art. , da Lei nº 8.245/91, o locador pode retomar o imóvel.

4. E COMO DEVO CALCULAR A MULTA PROPORCIONAL?

No contrato de locação a multa será sempre PROPORCIONAL ao período que não foi cumprido do que foi estipulado.

Observe o exemplo:

Pedro (locatário) firma contrato de locação residencial com Carla (locadora) pelo prazo de 24 meses. Pactuaram multa no valor de R$ 2.000,00 (referente a dois meses de aluguel).

Após 12 meses de contrato João decide deixar o imóvel, faltando 12 meses para o fim do prazo do contrato.

Para calcular a MULTA você precisa dividir o valor da multa pelo prazo firmado em contrato:

R$ 2.000,00: 24 meses = R$ 83,33.

Obtendo o valor da multa por mês você deve calcular a quantidade de meses que o contrato não foi cumprido e multiplicar pelo valor da multa mensal.

12 meses x R$ 83,33 = R$ 999,96.

Assim você terá o valor da multa por “quebra antecipada de contrato” de locação Como se verifica, o valor a ser pago a título de multa (R$ 999,96) foi menor que o valor determinado no contrato para casos de quebra de contrato (R$ 2.000,00), já que o cálculo foi realizado proporcionalmente, conforme determinado pela legislação pertinente.

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Se por um lado a cobrança da multa é garantida em lei, por outro a proporcionalidade na aplicação desta também o é, devendo o locador usar a proporcionalidade em caso de rescisão antecipada para não infringir o disposto na lei. E caso o locador assim não proceda, recomenda-se ao locatário que devolva as chaves do imóvel e imediatamente procure um (bom) advogado e entre na justiça questionando a multa, apresentando os valores que entende como devido.

Vale lembrar que, em regra, um contrato de locação, é um contrato de adesão, ou seja, ao locatário cabe apenas concordar com as cláusulas dispostas, e, portanto, a lei autoriza sua discussão na via judicial, evitando, assim, o enriquecimento ilícito de uma das partes.

Acompanhe as atualizações e os próximos conteúdos! Acesse: http://brunocardosoadv.com/

Lembre-se que este post tem finalidade apenas informativa e não substitui uma consulta a um profissional.

O que você achou deste conteúdo? Conte nos comentários.

91 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Boa Tarde, no meu caso eu estou a 8 meses no imóvel, tenho a cláusula que posso sair após os 12 meses sem pagar multa, a minha multa agora seria proporcional aos 22 meses que faltam pra acabar o Contrato ou sobre os 4 meses que faltariam pros 12 meses? continuar lendo

Talvez não lhe sirva mais, porém, pode servir a outro que tenha a mesma dúvida.
A multa é proporcional ao tempo que falta para acabar o contrato, ou seja, no caso: 24 meses.
Os 12 meses é só um prazo que você deverá ficar no minimo no imóvel para se livrar da multa. continuar lendo

@eribertofs
De onde você tiro essa conclusão?
Existe alguma jurisprudência no assunto?

Se a multa é extinta após 12 meses na faz sentido cobra-la proporcionalmente ao período total de contrato. continuar lendo

Olá, tenho essa mesma dúvida. Conseguiu uma resposta esclarecedora? continuar lendo

e isso deve ser objeto de uma ação de cobrança ou pode ser objeto de uma execução? continuar lendo

Boa tarde, tenho uma dúvida... Firmei um contrato de aluguel no prazo de 12 meses e pretendo sair do local em agosto assim faltando 6 meses para terminar o prazo do mesmo, no contrato esta estipulado o pagamento da multa de 3 aluguéis o que hoje cada um é R$ 490,00, se eu sair antes de terminar o contrato devo pagar multa proporcional ou os 3 aluguéis conforme firmado no contrato? continuar lendo

Também estou com essa dúvida, porque no meu contrato não diz que é proporcional mas sim correspondente a 3x o valor do aluguel. continuar lendo

A multa também pode ser estabelecida no valor de tres alugueis!!! Nesse caso entendo que nao caberia a proporcionalidade da multa mas sim o pagamento total, isso quando o contrato for rescindido antes de tres meses do termino do contrato. continuar lendo

Eu penso diferente. A lei não faz qualquer ressalva à forma de estipulação da multa. Apenas garante ao locatário o direito de devolver o imóvel, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Portanto, salvo melhor juízo, o que deve ser levado em consideração é o montante apurado. Vale dizer, mesmo que a multa não tenha sido estipulada em valor nominal, mas sim em montante correspondente a "determinado número de aluguéis", o que deve ser levado em consideração é o seu valor final, sendo, de qualquer modo, direito do locatário o abatimento proporcional, no caso de resolução do contrato antes do prazo avençado.

Não fosse assim, penso que a prática relevaria situações verdadeiramente abusivas e fomentadoras de enriquecimento sem causa. continuar lendo

Entendo que nesse caso o valor relativo dos 3 aluguéis deve ser convertido no valor absoluto da multa. A diferença é que vinculando a multa ao valor do aluguel a mesma é reajustada automaticamente junto com o aluguel. Mas a proporcionalidade em caso de devolução antecipada deve ser respeitada. continuar lendo